연초 부동산 시장 전망 조사에서 대부분 전문가들은 투자 유망 부동산으로 토지를 꼽았다.

여러 용도별 토지중에서도 설 전후 투자자들의 관심을 끌고 있는 것은단연 '농지'다. 최근 농림부가 농지법을 대폭 손질했기 때문이다.

가장 큰 변화는 도시민들이 주말농장 등으로 농지를 보유할 때 지금까지는 300평까지만 가질 수 있었지만 앞으로는 909평까지 허용된다는 점이다.

보유 가능한 땅이 넓으면 그만큼 개발 방식도 다양해진다. 특히 지금까지는 농지에 대규모 물류창고나 펜션단지 등을 짓는 것이 어려웠지만조만간 가능해질 것으로 보인다. 농림부는 다음달까지 구체적인 개선방안을 만들어 공청회와 관계부처 협의를 거쳐 5월까지 최종안을 만들 계획이다.

따라서 올 설 연휴에는 그 동안 묵혀뒀던 농지를 어떻게 활용할지 논의해 보거나 친지들끼리 주말농장용 농가주택 매입을 이야기해보는 것도유익할 듯하다.

◆ 농지투자=도시민은 주말ㆍ체험농장용으로 농지를 살 수 있다. 농지를 매입하려면 취득 목적 등을 적은 신청서를 농지가 있는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면에 제출하고, 농지 취득 자격증명을 받아야 한다. 이 증명은 농지를 사서 등기할 때 반드시 필요한 문서다.

농지를 매입했다면 어떻게 활용할지를 결정해야 한다. 다소 비용이 들지만 가장 확실한 가치 증식법은 농지 전용이다. 이른바 농토를 다른용도의 땅으로 바꿔서 건물을 올리는 것. 현재는 농지를 다른 용도로바꾸려면 ㎡당 1만~2만원의 부담금을 내야 한다.

그러나 부담금이 공시지가를 기준으로 계산되는 방식으로 바뀔 전망이어서 부담금이 크게 줄어들 전망이다. 특히 전용 권한도 지방자치단체에 대폭 이양된다. 지금은 10㏊ 이상의 농지를 전용하려면 농림부에서허가를 받아야 하지만 앞으로는 30㏊까지는 해당 시ㆍ도에서 허가받을수 있을 것으로 보인다.

또 3㏊까지는 시장ㆍ군수 허가만 받으면 전용할 수 있다. 농림부는 이런 허가한도를 아예 없애는 방안도 검토하고 있다.

◆ 나에게 맞는 농지는=가장 중요한 것은 지역이다. 일반적으로 체험농장 형태로 운영하려면 공휴일을 이용해 1년에 3개월가량 직접 농사를짓는 정도로 이용해야 한다. 이 경우 현재 거주지에서 30㎞ 반경 이내에서 구하는 것이 좋다.

강동권에서는 양평ㆍ남양주, 강북권에서는 양주ㆍ파주, 강서권에서는김포ㆍ시흥 정도가 적당하다. 하지만 이들 지역은 이미 개발이 상당히진행돼 농지조차 비싼 경우가 많다. 따라서 좀더 나아간다면 남쪽으로는 안성ㆍ평택, 북쪽으로는 포천ㆍ철원까지는 훑어봐야 한다. 충청권에서는 서산ㆍ진천ㆍ음성 방향으로 가는 것이 나을 수 있다.

투자비용은 당장 개발하기보다는 체험농장으로 이용하려면 평당 5만원선에서 매입하는 것이 좋다. 10만원을 넘어서는 땅은 확실한 개발 호재가 있거나 용지 전환이 쉬운 경우가 아니면 피하는 것이 좋다.

◆ 어떤 땅을 골라야 하나=경지정리된 논은 비쌀 뿐만 아니라 전업농을위한 땅이므로 전용하기 어려운 측면이 있다. 차라리 산자락 밑이나 마을길 옆의 부정형 밭을 고르는 것이 좋다. 농지로 이용하다 대지나 공장 용지, 잡종지 등으로 전용하는 것은 오히려 농사 짓기에는 좋지 않은 땅에서 더 가능성이 높다.

특히 같은 농지라도 논보다는 밭을 사는 게 유리하다. 주말농장으로 쓰더라도 논은 벼농사 외에는 짓기 힘들어 활용성이 떨어진다. 특히 대부분 평지나 낮은 곳에 위치해 건축 비용도 더 든다.

완만한 경사를 이루며 인접한 야산이 있는 곳이 좋고 주변에 축사ㆍ소각장ㆍ공원묘지 등이 있거나 설립될 예정인지 살피는 것도 중요하다.

도로 여건도 중요한 요소다. 최소한 차량이 오고 갈 수는 있어야 한다.너비가 대략 4ｍ 정도 되는지 확인할 필요가 있다.

이 밖에 마을 주민들과 친해지는 것도 필수다. 고향이라면 문제가 없겠지만 낯선 동네라면 취득ㆍ관리ㆍ처분 때의 편리를 위해서도 반드시 마을 공동체가 구성원으로 인정해줄 정도로 공을 들여야 한다.

한편 73년 이전 건축된 농가주택은 건축물 대장에 등재되지 않은 경우가 있다. 이 때문에 대지가 아닌 농지에 지어진 경우도 발견된다. 이를피하기 위해 반드시 토지와 건물의 등기부등본, 건축물대장, 토지대장등을 열람해야 한다.

<황종덕 기자>