부동산시장이 조용하다. 아파트에 대한 미련을 여전히 버리지 못하고 신규 분양시장이나 주상복합, 재건축 대상 아파트시장을 기웃거리는 막차형 초보 투자자들만 간혹 시장에 서성거릴 뿐 고감도의 단련된(?) 투자자들은 몸을 감춰 눈을 씻고 찾아보려야 볼 수가 없다.

짙은 관망세 속에 주택시장이 멈춰선 것이다. 아파트 모델하우스는 북적대고 청약경쟁이 유발된 아파트도 청약 따로, 계약 따로 현상이 빚어지면서 미계약 물량이 지천으로 늘어가는 추세다.

강남권의 재건축아파트 낙폭이 1억~2억원 선에 달하고 있지만 급매물에눈길조차 모아지지 않는 분위기다. 분양가 상승을 타고 프리미엄이 치솟던 분양권시장도 얼어붙기는 마찬가지다. 주상복합이나 오피스텔, 상가쇼핑몰의 인기도 크게 하락, 임대투자자들이 몸살을 앓고 있다.

부동산 투자의 동면이 시작된 것일까. 사이클상으로도 분명히 투자자 이탈과 미분양 속출 등이 시작되는 초입에 진입하고 있다. 또 대량 미분양이 서울을 비롯해 수도권 전역으로 확산되고 집값 낙폭이 더욱 깊어지는 침체기에 접근하고 있는 것이 확실하다. 잇달아 내놓은 투기 관련 대책들의 법 개정이 여전히 변수가 되고 있지만 계절적 비수기까기 겹치면서 적어도 내년 초까지는 이 같은 침체장세가 지속될 것으로 예상된다.

그러나 지난 1970~90년대 반복된 정부의 투기 규제시책을 반추해 보면투기원천봉쇄를 선언했지만 일정 기간이 지나면 재차 시장은 원점으로 회귀하고 반사이익을 볼 수 있는 대체상품 쪽으로 투자가 몰리는 현상을보여왔다.

이는 근원적인 대안 없이 강압적인 규제와 단속으로 유통시장을 일부 마비시켜 온 데 따른 것이다.

예컨대 지난 80년대 초 도입된 채권입찰제나 토지거래허가 및 신고제,토지공개념 시행 등도 10ㆍ29 대책 못지않게 당시 초고강도 투기억제시책으로 나온 것들이다. 그러나 88년 이후 집값, 땅값 폭등을 막는 항구적인 대안이 되지 못했음은 주지의 사실이다.

이는 원만하게 돌아가야 하는 재고유통시장을 강압적인 조치 등으로 꽁꽁 묶어두고서는 시장의 투명성은 물론이고 부동산시장의 항구적인 안정이 어렵다는 것을 의미한다.

또 70년대 여의도나 영동 개발로 막이 오른 부동산 투기가 주택과 토지등을 오가며 반복적으로 80~90년대를 거쳐온 점도 주목할 만하다. 경부고속도로와 중부고속도로가 토지 투기의 온상이 됐고 강남이나 목동, 분당, 수지 등이 주택 투기의 원조가 된 점이 이를 증명해 주고 있다.

그렇다면 10ㆍ29 대책 이후 틈새시장으로 각광받을 만한 유망 투자 대상은 어떤 것일까. 아직 분명하게 드러나고 있지는 않치만 향후 가장 관심 대상이 될 만한부동산은 토지일 가능성이 크다.

주택과 토지는 상호보완적인 관계에 있다. 주택의 원자재가 토지며 주택시장이 불붙어야 토지의 효용성과 가격이 오른다. 지난 30년 동안 주택시장의 호ㆍ불황이 토지시장의 호ㆍ불황을 가져온 것도 이 같은 연유에서다.

더구나 공공의 택지 개발 외에 다른 택지 공급 창구가 없는 현실과 가용토지를 늘리려는 적극적인 대안이 마련되지 않고 있는 점 등은 향후 토지시장의 불안을 재차 가져올 공산이 크다.

이미 택지지구 주변 지역의 토지는 물밑 투자자들의 관심 대상이 되고있다. 판교 신도시의 보상이나 오산 세류지구, 용인 흥덕지구 등의 보상이 가져올 후폭풍을 감지하고 있다는 얘기다. 원동 신갈 등지의 주변 토지가 크게 오르면서 평당 1000만원대를 호가하는 이유도 여기에 있다.

판교 신도시 아파트에 이목을 쏠리고 있는 사이에 판교 밑자락 궁내동이나 동천리를 중심으로 토지 확보전이 치열하게 전개되고 있는 것도 이같은 반사이익시장의 급부상을 대변해 주고 있다.

주택이 동토의 상품으로 빠져들고 있는 반면 토지시장이 대표적인 순환상품으로 재차 고개를 들고 있는 것이다.

이미 이 같은 순환상품에 새벽의 투망질(?)이 시작되고 있다는 점이 시장이 살아움직인다는 점을 강하게 반증하는 것이 아닐까.

<헤럴드경제>