비용 절감·절차 간단·세제 혜택

최근 주5일제근무가 확산되고 펜션이 활성화되면서 전원주택에 대한 관심이 높아지고 있다. 하지만 건축비가 많이 들고 생활편의시설이 모두 갖춰져 있는 전원주택을 찾기란 여간 쉽지 않다. 최근 이러한 대안으로 농가리모델링이 주목받고 있다. 자신의 라이프 스타일에 맞춘 농가리모델링은 신축보다 비용이 저렴하고 자연 그대로의 시골분위기를 느낄 수 있다.

농가 리모델링 이렇게
농가리모델링은 무엇보다 신축에 비해 비용이 저렴하고 인허가 절차가 간편한 것이 장점으로 꼽힌다. 농어촌 주택은 구조상 이미 주택의 모양을 갖추고 있고 허가관계가 다 끝났기 때문에 신축보다 절차가 훨씬 간소하다.

주로 200㎡(약 60평)까지는 허가 없이 증·개축이 가능하다. 개조한 후 시청이나 군청을 찾아 주택의 면적 등 내용이 바뀌었다는 내용의 건축물 대장·기재 신청만 하면 행정적인 처리도 모두 끝난다. 단 증축한 면적이 85㎡(약 26평)정도 이상일 경우에는 허가를 받아야 한다.

집을 지을 때 생활편의시설이 갖춰져 있는 곳을 찾기가 어렵다. 이러한 과정은 복잡할뿐더러 비용도 많이 든다. 간혹 기반시설이 미비하고 수질이 적당치 못해 낭패를 보는 경우가 많지만 이미 지어져 있는 농촌주택은 이런 점이 문제되지 않는다.

또한 올해 안에 농촌주택을 구입해 「1가구 2주택」이 되는 도시거주자가 도시주택을 팔 때 양도세를 내지 않아도 될 전망이다. 정부가 도시자금의 농어촌유입을 촉진하고 한계농지의 효율적 이용을 도모하기 위해 이러한 개정안을 입법예고한 상태다.

단 여기서 말하는 농촌지역은 수도권(서울·경기도) 및 광역시, 토지거래허가구역, 관광단지 등 개발구역 등은 제외된다. 또 주택의 규모는 대지 200평 45평 이하 건축물, 기준시가 7천만원 이하만 해당된다는 것도 잊지 말아야 한다.

빈집·농가매물 여기서 찾을 수 있다
각 시·군 주택과 또는 건축과는 그 지역의 빈 농가정보를 수집해 「빈집정보센터」를 운영하고 있다. 이곳에 가면 빈집에 대한 위치와 면적, 사진 등의 자료를 구할 수 있다. 그러나 직접적인 매매중개업무는 하지 않으므로 자신이 직접 현장을 돌아보며 각종 민원서류를 확인해 봐야 한다.

농협에서 운영하는 「하나로복덕방」은 농협의 4천여 지점을 통해 농가매물을 소개하는 곳으로 주택 외에도 임야와 토지 등 농촌부동산의 정보를 제공하는데, 역시 거래에는 개입하지 않으므로 직접 현장을 방문하는 꼼꼼한 자세가 필요하다.

이것만은 알아두자

농촌주택을 살 때는 주택의 소유관계와 리모델링 가능 여부를 사전에 확인해야 한다.
전문가들은 『농어촌 빈집 중에는 대지가 아닌 농지에 지은 무허가건물이거나 대지와 주택 소유주가 서로 다른 경우도 종종 있다』며 『만약 건물과 땅의 소유주가 다른 땅을 샀다가 집주인이 나중에 지상권을 요구한다면 낭패를 볼 수도 있으므로 철저히 알아보고 구입해야 한다』고 조언한다.

또한 농촌주택은 도시의 단독주택과는 달리 그 가격이 천차만별이다. 그러므로 반드시 현장답사를 통해 알맞은 시세를 산정하고 거래해야 한다. 또 시골은 토지의 경계가 분명하지 않으므로 지적도 상과 실제 사용되는 경계선을 명확히 알아보는 것도 필수다.

올해부터 바뀐 농지법으로 도시민도 3백평 이하 농지를 취득할 수 있게 되면서 농지와 대지를 같이 구매하는 경우도 많은데, 농지를 구입할 경우에는 해당 시·군의 농정과에 이후 형질변경이 어느 선까지 가능한지도 알아봐야 한다. 농지도 입지여건 및 용도변경 가능성 여부에 따라 가격이 달리 형성되어 있다.

계약 전 법원 등기소에서 등본열람과 가등기 여부를 확인하는 것도 잊지 말아야 한다. 구청 또는 군청의 도시계획과에서 도시계획확인원을 점검하고 건축물관리대장, 토지대장을 점검하고 면적, 지번, 소유자를 확인한다. 농촌주택의 전소유주가 실제소유자인지 확인하는 것도 빼놓지 말아야 한다.

농촌의 빈집은 주인이 무작정 집을 떠나 소유주를 알 수 없는 경우가 많기 때문이다. 혹시 대리인일 경우엔 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명첨부를 확인해야 나중에 문제가 발생하지 않는다.

농가주택 Q&A

그린벨트내 농가는 어떻게 구입하나?
그린벨트는 비교적 도심에서도 가깝고 개발제한으로 자연환경이 쾌적해 살기 좋은 조건이지만 주택신축은 허용되지 않는다. 낡은 주택을 구입, 증·개축하거나 그린벨트내 취락지구 안에서 집을 옮겨지을 수 있는 이축권을 매입하는 경우만 가능하다. 증·개축은 기존면적을 포함해 연면적 100㎡(30.25평)까지 가능하며 이때 증·개축 면적은 주거용 면적만을 말하는 것으로 지하층과 같은 부속시설은 제외된다.

도시민도 개조비용 융자받을 수 있나?
기존 농어촌주민이 아닌 도시민이 농촌주택을 사서 개량할 경우에도 호당 2천만원의 개량자금을 융자받을 수 있다. 소유권이 이전된 직후부터 가능한데, 연초에 시·군 주택개량 담당부서에 신청하면 농협을 통해 연리 5.5%~6.0%, 5년 거치 15년 상환조건으로 빌려쓸 수 있다.

경매로 더 싸게 구입할 수 있을까?
법원 경매나 자산관리공사 공매를 이용하면 시세의 60~70%선에서도 낙찰이 가능하다. 또한 법원경매를 이용하면 토지거래허가 규제를 받지 않아 농지구입이 수월한 면도 있다.

경매시 입찰에 부쳤으나 사는 사람이 나타나지 않아 유찰될 경우 20%씩 가격이 떨어지는데, 무조건 싸다고 구입하면 안 된다. 구매할 사람이 없다는 것은 절차상에 하자가 있거나 집의 위치나 상태가 열악한 경우가 많기 때문에 사전답사와 철저한 서류상 확인도 필요하다.