빈농가 찾는 법. 효과적인 투자 분석
'전원생활도 하고 재테크도 한다'

농가주택 빈집을 찾는 사람이 늘고 있다.
저렴한 가격에 자기 취향에 맞게 개조하여 무공해 전원생활을 즐기려는 이들은
내심 재테크의 꿈도 갖고 있다.
하지만 대부분이 왕초보. 그러나 용기를 갖고 부지런히 발품을 파는 사람만이 싸고
마음에 드는 환경의 농가를 찾을 수 있다.

　모든 과정 과정이 그리 쉽지만은 않다.자신이 살던 곳에 다시 집을 지을 경우야 입장은 조금 다를 수도 있겠다. 그러나 전원생활을 꿈꾸는 도시인들의 십중팔구는 지역 선정에서 토지 구입, 건축 등 전원주택 마련에 필요한 모든 과정을 일일이 챙겨야 한다. 그래서 한 채의 전원주택을 얻으려면 시간과 돈, 인력, 모든 면에 있어서 그만한 투자 없이는 불가능 한 게 사실이다. 그렇다면 한번쯤 생각을 바꿔 볼 필요가 있다. 집은 꼭 새로 지어야만 하는 걸까?

▲ 농가주택을 구입하여 개조하는 것이 새집을 짓는 것의 4분의 1이면 가능하기 때문에 경비면에서 유리하다
  시간적, 경제적 여유가 넉넉치 못한 입장이라면, 또는 자연 그대로의 멋을 즐기려는 사람이라면 농가 주택을 찾아볼 일이다. 경비면에서 새 집을 짓는 것의 4분의 1이면 가능하며 개보수를 한다손 치더라도 비용이 적게 들고 시간 또한 오래 걸리지 않기 때문이다. 어디 그뿐일까? 농가주택이라 할지라도 매물만 잘 만나면 새로 짓는 목조주택 못지 않게 운치 있고 튼튼한 내 집을 장만할 수 있다.
70년대 말부터 가속화된 이농 현상으로 인해 시골의 빈집은 갈수록 늘어나고 있는 실정이다.
한마디로 맘 먹고 찾아나서면 빈집 한 채 구하는 일은 그리 어려운 일만도 아니라는 것이다. 

게다가 별장개념의 전원주택이나 호화로운 주택을 새롭게 지을 경우 현지인들과의 융화나 새로운 진입로를 내는데 어려움이 많이 뒤따르지만 농가주택 빈집은 이런 문제로 골치 썩을 염려가 거의 없다.
또 농가주택은 외양은 비록 허름하지만 대다수가 목조구조여서 뼈대가 튼튼한 집이 많아 벽면이나 지붕만을 개조하여 살기에 적합하다. 그러면 이러한 빈집 농가는 어디서 찾을 수 있을까 자세히 알아보자
① 친지나 친구로부터 정보는 캐낸다 - 농가주택을 가장 안전하고 손쉽게 찾아내는 길은 현지에 거주하는 친척이나 알음알이 친구에게 부탁을 해두는 것이다. 이럴 경우 가격에 있어서도 저렴하게 구입할 수 있으며 해당 매물의 숨은 얘기까지 알 수 있어 매우 안전하다.
일례로 폐가가 된 농가주택 중에 흉가로 소문난 곳이거나 집안이 망해 방치해둔 게름칙한 느낌이 드는 집들도 적지 않게 때문에 이같은 문제 요소가 있는 집은 피할 수 있다는 점이다. 또 구입 후 현지 생활 또한 특별히 소외감이나 어색함 없이 적응하는 데 도움이 된다.
② 현지 부동산에 매물 정보를 의뢰한다 - 마땅히 아는 사람이 없을 시엔 현지 부동산에 전화를 걸어 매물을 알아보는 방법이 있다. 이럴 땐 다리품을 팔아서 좀 더 자세히 알아보는 편이 실수가 없다. 현지인이 아닐 경우 시세보다는 올려받기 마련이기 때문이다. 따라서 이럴 경우엔 현지 부동산 시세에 대한 정보를 조금이라도 확보한 다음 매물 유무를 알아보거나 직접 방문하는 편이 수월하다.
③ 현지에 직접 찾아가 마을 이장 등에게 부탁한다 - 시간적 여유만 있다면 부동산 매물은 직접 발로 찾아나서는게 여러모로 좋다. 일단 지역을 구체적으로 선정한 다음 농가주택이 있는 마을에까지 찾아가게 되는데 이때 정확한 시세나 매매에 따른 도움을 받으려면 마을의 이장을 찾아가는게 가장 합리적인 방법이다.
마을 이장들의 경우 해당 지역의 대표자나 다름없어 외부인들의 협조 요청에 잘 응해주며 현지 매물이나 지역적 특색 등과 관련된 상세 정보를 알려주기 때문이다.
이를 통해 인간관계를 잘 형성해 놓으면 현지 생활시에도 현지인들과의 마찰이나 소회감 없이 생활을 해 나갈 수가 있어 더욱 좋다. 
빈집을 살필땐 외관보다는 내부를 잘 눈여겨 봐야만 완전히 개조할 것인지,
간단히 수리만 할 것인지 판단할 수 있다.

④ 농어촌 빈집 정보센터에 연락을 취해 알아본다 - 농어촌 지역의 빈집이 갈수록 늘어나 환경문제와 청소년 탈선 등의 문제가 야기됨에 다라 최근엔 그에 따른 해결책의 일환으로 전원주택 용도로 빈집을 사려는 이들에게 정보를 제공해주는 <농어촌 빈집 정보센터>가 전국 군청 내에 설치돼 있어 전화 한통화면 쉽게 정보를 알 수 있다.
현재 농촌의 경우 인구가 줄어들고 폐가가 늘어날 수록 지역발전엔 장애가 있으므로 관공서 관계자들은 농가주택을 구입, 이주해 오려는 이들에겐 매우 긍정적인 입장을 표하는 게 사실이다. 따라서 관할군청 담당자들에게 전화를 하거나 방문을 하면 시가나 중개를 부탁할 수는 없지만 어느 마을에 빈집이 있는지 그리고 소유권자와 연락처를 알아보는 것은 쉽게 도움을 얻을 수 있다.
⑤ 구입 가격은 어느 정도나 될까? - 농가주택도 일반 토지와 마찬가지 이므로 주변 도시와 거리, 도로와의 근접관계 등에 따라 시세는 전국 각지마다 제각각이다.
수도권의 주요 전원주택지로 인기좋은 김포, 양평, 가평, 광주 등의 빈집 시세는 평당 최하 20만원대에서 최고 1백만원선까지 다양하다. 유원지들이 많은 양평의 경우 평균 40-60만원선이며 경기도 중에서 약간 먼거리인 가평은 20-40 만원선으로 약간 싼 편이다.
하지만 서울에서 아주 가까운데다가 주변의 위성도시와 인접해 있는 광주와 김포의 경우엔 최하 50-60만원이며 평균 80-100만원선으로 빈집 시세로서는 전국의 최고치를 보이고 있다.
수도권 다음으로 서울에서 가까운 전원주택지인 충북과 강원 지역은 물 맑고 공기 좋은 그야말로 전원적인 모습 그대로인 시골이 많은데다 경기도에 비해서는 저가에 구입이 가능하므로 서울로의 출퇴근이 필요없다면 눈여겨 볼 만한 곳.
충북의 경우 음성, 진천 등은 평당 10만원 선이며 청주에 인접해 있는 중원 청원의 경우 10-15만원선이면 교통이 그다지 불편하지 않은 마을의 빈집을 구할 수가 있다.
그러나 도시에서 30-40분 외곽에 있는 시골들의 경우엔 평당 30-80만원 정도의 시세를 보이고 있으며 농지의 경우엔 5-20만원 이하에 구입가능한 곳도 많은 편이다.
강원도는 워주, 문막, 횡성 등이 빈집 15만원선, 준농림지 10만원선이면 구입 가능하며 홍천군 일대는 10만원대 미만에서도 빈집, 전답 등의 구입이 가능하다. 그런가하면 바다가 한눈에 드러나는 동해와 강릉 지역 변두리는 평당 30-50만원 정도면 빈집이나 대지를 구입할 수 있으며 농림지는 5-20만원선 이하에서도 얼마든지 매물을 찾을 수가 있다.

농가주택, 이런점이 좋더라...

'저렴한데다 손수 개조하고 텃밭 가꾸는 재미도 솔솔'

곧장 살 수가 있다.

새로 지을 지으려면 아무리 빨라도 50여 일은 걸리기 마련이다. 그러나 농가주택은 빈지이 대부분이어서 전소유자와의 매매 계약만 확실하게 끝나면 소유자의 마음대로 곧장 이사하여 살거나 개조작업에 들어갈 수 있다. 개조가 필요하다 하더라도 살면서 하나둘씩 부분적으로 진행할 수도 있다.

비용이 저렴하다.

서울에서의 서민 아파트 전세금 정도의 돈으로도 농가주택 구입은 물론이고 개보수까지 가능할 정도로 비용이 저렴하다. 때문에 도시에서 내 집을 팔고 이사할 경우엔 오히려 돈이 남아 다른 부분에 재투자 할 수 있는 여력도 생긴다.

자연미가 돋보인다.

농가주택은 대다수가 전통 한옥인데다 목조구조여서 외관의 자연미가가 독특하다. 특히 나무로 된 대청마루, 투박한 듯하지만 튼튼해 보이는 나무 기둥과 서까래 등은 전원주택으로서의 운치를 한결 살려준다.

텃밭 가꾸며 살기에 좋다.

농가주택들 중엔 텃밭을 끼고 있어 야채나 과일을 재배할 수 있고 텃밭이 없더라도 대지가 넓어 마당 한 옆에 텃밭을 만들 수 있는 집들이 많다. 텃밭이 있으면 조경은 자연적으로 이루어지는 셈이 된다.

개조가 손쉽다.

농가주택의 경우 골조와 외형은 그대로 둔 채 내부만 생활에 편리하도록 개조하여 사는 이들이 많은데 개조는 보통 10-20일 정도면 충분히 가능하며 손재주가 있는 이들은 살면서 하나둘씩 손수 개조해도 좋다.

농가주택 구입시 이런 점에 유의하라!

계약 전에 토지 건축물에 관련된 서류를 확인한다.

빈집을 살펴볼 때 빈집을 살 경우 개조할 것인가 아니면 수리할 것인가를 잘 살펴보아야 한다. 빈집의 경우 언뜻 보기엔 벽면이 군데군데 떨어져나가고 볼품이 없어 대부분의 사람들은 부수고 다시 지을 생각을 하게 된다. 그러나 외관보다는 내부를 눈여겨 볼 필요가 있다. 기둥, 서까래 등의 골조만 이상이 없다면 개조를 통해 얼마든지 새롭게 꾸밀 수 있기 때문이다.
또한 농가주택들은 주택과 텃밭이 함께 어우러져 있거나 자투리 땅들이 주택 주변에 함께 위치해 있는 경우가 많은데 이럴 경우 대부분은 대지와 농지 또는 준농림지로 각각 용도가 분리 등록돼 있는데 보통 매매는 함께 이루어지므로 농지법상 303평 이상일 경우 여러모로 유리하다는 것을 고려하여 총 면적을 반드시 확인할 필요가 있다.
계약 전 확인 사항 적당한 매물을 확보하게 되면 계약에 들어가게 되는데 무턱대로 계약을 해서는 안된다. 시.군.구청에 가서 해당 매물에 대한 토지이용계획확인서, 건축물관리대장, 토지대장 등을 열람하여 토지 이용 및 건축물 형태에 대한 사항을 확인해야 한다. 다음엔 등기부등본을 통해 소유권자 확인 및 가등기, 근저당, 압류 등의 권리 사항에 이상이 없는지 확인해 보아야 한다.
계약시 관련 사항 계약은 소유권자와 하는 것을 원칙으로 하되 대지인과 할 경우엔 반드시 위임장을 확인해야 한다. 계약금은 보통 총액의 20% 정도를 걸게 되며 중도금은 50%를 지급하게 된다.
그리고 최종적으로 잔금을 지급하면 되는데 계약시 당사자 양측만으로도 계약은 이루어지지만 가급적이면 공인중계사를 통해 계약서류를 작성하는게 만약의 사고에 대비하는 방법이다.
또 중도금과 잔금 지급 기간 사이의 기간이 다소 길어질 경우에는 잔금 지급 전에 반드시 등기부등본을 다시 확인해 두는게 좋다. 한편 잔금 지급시엔 등기 이전에 필요한 서류를 받아두고 등기 이전은 법무사에게 의뢰한다.