별장에 투자하세요."
오는 7월부터 펜션에 대한 규제가 대폭 강화되면서 `펜션` 대신 `별장` 을 내 세워 투자를 유치하는 사례가 부쩍 늘고 있다.

정부는 전체 규모가 8실 이상인 펜션에 대해 숙박업 신고를 해야 영업이 가능 하도록 하겠다고 밝힌 상태다.

감세 등의 혜택이 주어지는`농어촌 민박` 형태로 펜션을 운영하기 위해서는 전체 규모가 7실 이하여야 한다.

또 운영자가 주민등록을 이전하는 것은 물론 현지에 거주해야 한다.

정부는 7월부터 이를 어기는 펜션 사업자를 지속적으로 단속해 처벌할 것이라 고 발표했다.

이 같은 정부의 단속 방침에 따라 펜션에 관심이 있는 투자자들의 전략도 달라 질 필요가 있다.

7실 이하이면 현지 거주가 가능한 운영자를 미리 확보하고 투자하여야 한다.

또 단지형 펜션에 투자할 때는 숙박업이 가능한 지역에 위치하는지 검토해야 한다.

◆ `별장` 으로 둔갑＝농림부 규제 정책 발표 이후 펜션시장이 얼어붙자 별장 을 부각시킨 새로운 분양 방식이 잇따라 나오고 있다.

하지만 이 역시 주의 깊게 살펴봐야 한다.

명칭에 상관없이 펜션 형태로 운영되면 규제 대상이 된다는 것이 정부의 방침 이다.

제주도 C펜션 분양업체 임원은 "펜션이라 하면 고개부터 흔드는 경우가 많아 별장이라는 말을 쓰게 됐다" 고 설명했다.

별장으로 광고하는 펜션 업체들은 대부분 숙박업 허가를 업체에서 대신 받아준 다며 투자자들을 안심시키고 있다.

일부 업체는 별장으로 분양받으면 숙박업 규제를 받지 않고 농어촌 민박처럼 운영해 임대 수익을 거둘 수 있다고 설명하기도 한다.

그러나 숙박업 규제를 받지 않는다는 것은 사실과 다르다.

명칭에 상관없이 운 영 형태를 보고 단속하겠다는 것이 정부의 방침이다.

농림부 관계자는 "별장 등으로 명칭을 바꾼다 해도 펜션처럼 운영한다면 7월부 터 시행되는 규제에 적용을 받게 된다" 며 투자자들에게 각별한 주의를 당부했 다.

◆ 숙박업 허가 가능한지 확인＝지금까지 펜션은 주로 주택으로 허가를 받은 뒤 농어촌 민박으로 운영돼 왔다.

또 실ㆍ동 단위로 일반인에 분양한 후 위탁 업체가 이를 운영해 수익을 배분하는 형태가 많았다.

이에 따라 투자자들은 주로 사업성과 운영사ㆍ분양업체의 건실성 등만 살피는 경우가 많았다.

하지만 규제가 강화되는 만큼 투자자들도 신중해져야 한다.

전체 규모가 8실 이상인 펜션에 투자할 때는 반드시 숙박업 등록이 가능한 곳 인지 살펴야 한다.

상수원 보호 구역은 물론이고 관리 지역(옛 준농림지)의 경 우 도로법에 의한 도로(국도, 지방도, 고속도로 등)에서 50ｍ 이내인 곳 등은 숙박업 허가가 나지 않는다.

분양업체가 숙박업 허가를 받아주겠다고 보장하는 사례도 있지만 투자자가 직 접 현장 답사하고 지방자치단체를 찾아가 확인하는 것이 좋다.

또 펜션 분양업체와 운영업체는 일치하지 않는 경우가 많기 때문에 회사쪽에서 숙박업 허가를 어떻게 받을 줄 것인지를 분양 계약서에 포함시키는 것이 좋다.

기존에 운영중인 8실 이상의 펜션은 숙박업 허가를 받으려면 소방 시설과 위생 시설을 새로 설치해야 하는 만큼 설계 변경이 필요하다.

따라서 추가 비용이 들어갈 수 있다는 점도 유의해야 한다.

현재 분양하고 있는 단지형 펜션은 연간 10% 내외 수익률을 제시하는 사례가 많다.

하지만 숙박업으로 전환하면 농어촌 민박으로 운영할 때와 달리 소득세와 부가 가치세 등을 내야 하므로 수익률이 내려갈 수도 있다는 점에 주의해야 한다.

단지형 펜션에 투자할 때는 운영사가 충분한 경험이 있는지 살펴야 한다.

운영 사의 마케팅 능력에 따라서 펜션 이용률이 달라지고 이는 수익률로 직결된다.

또 단지 안에 편의시설을 잘 갖췄거나 주변에 명승지 등이 있으면 이용률이 높 아질 수 있다는 점도 유의해야 한다.

7실 이하 펜션의 경우 자신이 거주하면서 직접 운영할 수 없다면 현지에 거주 할 수 있는 운영자를 반드시 확보해야 한다.

7실 이하 펜션 중 소유자와 운영자가 다를 경우 운영자만 현지 거주 조건을 만 족시키면 농어촌 민박으로 운영할 수 있게 한다는 것이 정부의 방침이기 때문 이다

매일경제 5.01