양도소득세란
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작성자 관리자 작성일14-07-24 09:21 조회5,458회 댓글0건본문
양도소득세란
양도소득이란 개인이 가지고 있던 토지, 건물과 같은 부동산 등 일정한 자산을 유상으로 양도함으로 인해 얻는 소득을 말합니다. 이 때 양도가액에서 취득가액, 필요경비, 공제금액을 뺀 소득을 양도차익이라고 하며, 이 양도차익에 대해서 부과되는 세금을 양도소득세라고 합니다.
그러므로 양도차익이 발생하지 않거나 무상으로 소유권이 이전되는 경우 양도소득세를 납부할 의무가 생기지 않습니다. 즉 상속이나 증여에 의해 무상으로 소유권이 이전될 경우에는 양도소득세를 물지 않는다는 것입니다.
양도소득세 과세기준일
과세기준일이 되는 양도 및 취득의 시기는 원칙적으로 대금이 청산된 날을 양도시점으로 봅니다. 단, 잔금 청산일이 분명하지 않으면 계약서 상의 잔금지급 약정일을 양도일로 봅니다. 이 때 잔금지급 약정일이 확인되지 않거나 잔금지급 약정일로부터 등기접수일까지 1개월을 초과하는 경우에는 등기접수일을 양도시점으로 봅니다. 그리고 대금을 청산하기 전에 소유권 이전 등기를 먼저 한 경우에는 등기접수일을 양도시점으로 봅니다.
양도소득세 계산방법
양도소득세는 과세표준인 양도소득금액에 세율을 곱하여 계산합니다. 여기서 양도소득금액은 양도가액에서 취득가액과 필요경비, 공제금액을 뺀 금액입니다. 양도소득세를 산정하는 절차는 다음과 같습니다.
① 양도가액 - 필요경비 = 양도차익
② 양도차익 - 장기보유 특별공제 = 양도소득금액
③ 양도소득금액 - 양도소득 기본공제 = 양도소득 과세표준
④ 양도소득 과세표준 × 양도소득 세율 = 양도소득세 산출세액
양도차익
양도차익은 양도가액에서 필요경비를 차감한 금액입니다. 필요경비는 과거 부동산을 샀을 때 취득대금과 취득세, 등록세 등 부대비용을 합한 금액이며, 양도가액은 부동산을 팔 때의 금액입니다. 그러므로 부동산 매매계약서상의 실제 매매대금을 기초로 양도가액과 필요경비를 계산하여야 하나, 신뢰성의 문제 때문에 양도차익은 실제 거래금액과 상관 없이 기준시가에 의해서 계산하게 됩니다.
양도가액은 토지는 개별공시지가로, 건물은 시가표준액으로 합니다. 필요경비는 아파트는 취득당시의 기준시가의 3%, 토지는 취득시 기준시가의 3%, 건물은 취득시 기준시가의 10% 등으로 하여 일괄적으로 공제합니다. 이를 필요경비의 개산공제라고 하는데 부동산을 취득하고 등기를 했다면 의무적으로 내어야 할 취득세, 등록세, 교육세, 농특세 등의 부대비용에 대한 개략적인 공제금액이라고 할 수 있습니다. 한편 미등기 자산은 개산공제에서 제외됩니다
장기보유특별공제
장기보유특별공제는 부동산 투기억제에 실효를 보기 위해 3년 이상 장기보유 하였다가 파는 경우 양도차익의 일정액을 공제해 주는 제도입니다. 역시 미등기 자산에 대해서는 공제 혜택이 없습니다.
양도자산 공제액
보유기간이 3년 이상 5년 미만인 자산의 양도 양도차익의 10%
보유기간이 5년 이상 10년 미만인 자산의 양도 양도차익의 15%
보유기간이 10년 이상인 자산의 양도 양도차익의 30%
양도소득 기본공제
양도차익에 대해 일률적으로 연250만원을 공제해 주며, 역시 미등기자산은 제외됩니다.
양도소득세 세율
양도소득세는 종합소득세에 비해 최저 세율이 높게 책정되어 있습니다. 즉 종합소득세는 10% ~ 40% 까지 누진 과세되지만, 양도소득세는 20% ~ 40%로 누진 과세 됩니다
구분 과세표준 세율
2년 이상 보유한 등기자산 3,000만원 이하 과세표준의 20%
3천만원 초과 6천만원 이하 600만원 + 3천만원 초과액의 30%
6천만원 초과 1,500만원 + 6천만원 초과액의 40%
2년 미만 보유한 등기자산 40%
미등기자산 65%
위의 표에서 보듯이 미등기 자산의 경우 65%, 2년 미만 보유한 등기자산의 경우 40%의 단일세율을 적용하고 있습니다.
그러므로 불가피한 사정이 있어 3년간의 보유가 어려우면 최소한 2년은 있다가 파는 것이 유리합니다. 왜냐하면 2년 이상 보유한 경우 20% ~ 40%의 초과 누진세율을 적용하지만 2년 미만인 경우 40%의 단일세율을 적용하기 때문에 양도소득세가 커지기 때문입니다.
양도소득세 납부기간
양도소득세를 납부하는 방법은 예정신고와 확정신고의 두 가지 방법이 있습니다.
예정신고란 잔금을 받은 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 주소지 관할 세무서에 신고하는 것입니다. 예정신고를 하여 세금을 미리 납부한 경우 산출세액의 10%를 공제 받을 수 있습니다.
확정신고란 예정신고를 하지 않은 경우 양도일 다음해 5월에 종합소득세 확정신고를 하고 양도소득세를 납부하는 것을 말합니다. 확정신고를 하는 경우에는 세금감면 혜택이 없습니다.
한편 양도소득세 납부와는 별도로 부동산양도신고를 주소지 관할 세무서에 하면 세무서로부터 부동산양도신고확인서를 발급 받을 수 있으며, 이 안내서에 따라 예정신고 기간인 다음 다음 달 말일까지 납부하면 납부한 양도세액의 15%의 예정신고납부세액을 공제 받을 수 있습니다.
양도소득이란 개인이 가지고 있던 토지, 건물과 같은 부동산 등 일정한 자산을 유상으로 양도함으로 인해 얻는 소득을 말합니다. 이 때 양도가액에서 취득가액, 필요경비, 공제금액을 뺀 소득을 양도차익이라고 하며, 이 양도차익에 대해서 부과되는 세금을 양도소득세라고 합니다.
그러므로 양도차익이 발생하지 않거나 무상으로 소유권이 이전되는 경우 양도소득세를 납부할 의무가 생기지 않습니다. 즉 상속이나 증여에 의해 무상으로 소유권이 이전될 경우에는 양도소득세를 물지 않는다는 것입니다.
양도소득세 과세기준일
과세기준일이 되는 양도 및 취득의 시기는 원칙적으로 대금이 청산된 날을 양도시점으로 봅니다. 단, 잔금 청산일이 분명하지 않으면 계약서 상의 잔금지급 약정일을 양도일로 봅니다. 이 때 잔금지급 약정일이 확인되지 않거나 잔금지급 약정일로부터 등기접수일까지 1개월을 초과하는 경우에는 등기접수일을 양도시점으로 봅니다. 그리고 대금을 청산하기 전에 소유권 이전 등기를 먼저 한 경우에는 등기접수일을 양도시점으로 봅니다.
양도소득세 계산방법
양도소득세는 과세표준인 양도소득금액에 세율을 곱하여 계산합니다. 여기서 양도소득금액은 양도가액에서 취득가액과 필요경비, 공제금액을 뺀 금액입니다. 양도소득세를 산정하는 절차는 다음과 같습니다.
① 양도가액 - 필요경비 = 양도차익
② 양도차익 - 장기보유 특별공제 = 양도소득금액
③ 양도소득금액 - 양도소득 기본공제 = 양도소득 과세표준
④ 양도소득 과세표준 × 양도소득 세율 = 양도소득세 산출세액
양도차익
양도차익은 양도가액에서 필요경비를 차감한 금액입니다. 필요경비는 과거 부동산을 샀을 때 취득대금과 취득세, 등록세 등 부대비용을 합한 금액이며, 양도가액은 부동산을 팔 때의 금액입니다. 그러므로 부동산 매매계약서상의 실제 매매대금을 기초로 양도가액과 필요경비를 계산하여야 하나, 신뢰성의 문제 때문에 양도차익은 실제 거래금액과 상관 없이 기준시가에 의해서 계산하게 됩니다.
양도가액은 토지는 개별공시지가로, 건물은 시가표준액으로 합니다. 필요경비는 아파트는 취득당시의 기준시가의 3%, 토지는 취득시 기준시가의 3%, 건물은 취득시 기준시가의 10% 등으로 하여 일괄적으로 공제합니다. 이를 필요경비의 개산공제라고 하는데 부동산을 취득하고 등기를 했다면 의무적으로 내어야 할 취득세, 등록세, 교육세, 농특세 등의 부대비용에 대한 개략적인 공제금액이라고 할 수 있습니다. 한편 미등기 자산은 개산공제에서 제외됩니다
장기보유특별공제
장기보유특별공제는 부동산 투기억제에 실효를 보기 위해 3년 이상 장기보유 하였다가 파는 경우 양도차익의 일정액을 공제해 주는 제도입니다. 역시 미등기 자산에 대해서는 공제 혜택이 없습니다.
양도자산 공제액
보유기간이 3년 이상 5년 미만인 자산의 양도 양도차익의 10%
보유기간이 5년 이상 10년 미만인 자산의 양도 양도차익의 15%
보유기간이 10년 이상인 자산의 양도 양도차익의 30%
양도소득 기본공제
양도차익에 대해 일률적으로 연250만원을 공제해 주며, 역시 미등기자산은 제외됩니다.
양도소득세 세율
양도소득세는 종합소득세에 비해 최저 세율이 높게 책정되어 있습니다. 즉 종합소득세는 10% ~ 40% 까지 누진 과세되지만, 양도소득세는 20% ~ 40%로 누진 과세 됩니다
구분 과세표준 세율
2년 이상 보유한 등기자산 3,000만원 이하 과세표준의 20%
3천만원 초과 6천만원 이하 600만원 + 3천만원 초과액의 30%
6천만원 초과 1,500만원 + 6천만원 초과액의 40%
2년 미만 보유한 등기자산 40%
미등기자산 65%
위의 표에서 보듯이 미등기 자산의 경우 65%, 2년 미만 보유한 등기자산의 경우 40%의 단일세율을 적용하고 있습니다.
그러므로 불가피한 사정이 있어 3년간의 보유가 어려우면 최소한 2년은 있다가 파는 것이 유리합니다. 왜냐하면 2년 이상 보유한 경우 20% ~ 40%의 초과 누진세율을 적용하지만 2년 미만인 경우 40%의 단일세율을 적용하기 때문에 양도소득세가 커지기 때문입니다.
양도소득세 납부기간
양도소득세를 납부하는 방법은 예정신고와 확정신고의 두 가지 방법이 있습니다.
예정신고란 잔금을 받은 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 주소지 관할 세무서에 신고하는 것입니다. 예정신고를 하여 세금을 미리 납부한 경우 산출세액의 10%를 공제 받을 수 있습니다.
확정신고란 예정신고를 하지 않은 경우 양도일 다음해 5월에 종합소득세 확정신고를 하고 양도소득세를 납부하는 것을 말합니다. 확정신고를 하는 경우에는 세금감면 혜택이 없습니다.
한편 양도소득세 납부와는 별도로 부동산양도신고를 주소지 관할 세무서에 하면 세무서로부터 부동산양도신고확인서를 발급 받을 수 있으며, 이 안내서에 따라 예정신고 기간인 다음 다음 달 말일까지 납부하면 납부한 양도세액의 15%의 예정신고납부세액을 공제 받을 수 있습니다.
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