서울 서초동에 사는 김영복(가명.58)씨는 최근 토지매매로 짭짤한 수익을 올렸다. 김씨는
지난해 여윳돈을 투자해 산 파주 문산 임야 1000평을 전원주택지로 형질변경한 뒤 50% 이상
시세차익을 올렸다. 이 곳 개발 전제조건인 군부대 동의를 얻어냈다는 점도 가격상승에 일
조했다.
김씨는 이 땅에 평당 40만원을 투자했지만 최근 시세는 60만원을 웃돈다 . 그는 "임야를
그대로 방치했다면 가격상승폭은 미미했을 것"이라고 말 했다. 김씨는 땅 매입 후 컨설팅
업체의 자문을 거쳐 지방자치단체에 토 지형질변경신청을 냈다.

 형질변경에 든 비용은 대체조림비(평당 3000원), 전용부담금(공시지가의 20%), 지역개발공채
매입비(평당 2000원), 복구예비비(평당 1000원) 등 을 합쳐 8600만원이었다. 땅값상승분이
2억원이었던 점을 감안하면 김씨 가 거둔 실제 수익은 1억1400만원인 셈.

■형질변경방법
김씨의 경우처럼 임야를 전원주택지나 공장용지 등으로 바꾸면 활용범위 가 넓어져 가격이
뛰는게 보통이다. 실제로 전원주택지 조성 허가가 난 임야 평당 시세는 자연상태 임야보다
7~8배정도 높다. 예를 들어 1000평의 자연림 상태 임야를 평당 4만원에 사서 전용해 팔면
평당 1만원 이상 시세차익을 올릴 수 있다. 세금과 공과금 비용을 뺀 실 제 수익금은 평당
6000원 안팎이다.
전용절차는 비교적 간단하다. 땅 물색→매입→공과금납부→소유권이전등 기→전용허가신청
등의 순으로 진행된다. 전용허가신청은 해당 지방자치단체에 한다. 특별한 하자가 없는한
1~2개 월이면 허가를 받을 수 있다.

■경매임야 매달 1100건 임야를 싸려면 경매를 이용하는 것이 좋다.
수도권 법원 경매시장에는 매달 임야가 1100여건씩 쏟아지고 있다. 물건은 많지만 투자자들
사이에 인기가 낮아 낙찰가율(감정가 대비 낙찰 가 비율)이 평균 52% 안팎이다. 감정가 절반
수준에 낙찰자가 결정되는 것이 보통이다. 낙찰실적도 저조해 경매건수 대비 낙찰건수 비
율인 낙찰률이 20%를 밑돈다. 그렇지만 경매임야를 통해 ''흙 속의 진주''를 찾는 투자자는
적지 않다. 개발예정지역이나 신도시 주변 임야는 물건 당 입찰경쟁률이 10대1을 넘는 경
우가 많다. 투자자들은 경매에 나오는 임야 낙찰가격이 낮은 만큼 매입 후 가격 상승 가능
성이 높은 것으로 보고 있다.
임야는 도로에 접한 땅이 좋다. 전원주택지를 조성할 계획으로 땅을 샀는데 도로가 없어
낭패를 보는 경우가 많기 때문. 파주교하 화성발안 김포 광주 남양주 등 개발예정지 인근
이나 도시지역 편입지 임야가 투자 1 순위로 꼽힌다.
경매전문업체인 메트로컨설팅 윤재호 실장은 "이런 임야를 낙찰받아 공장용지나 대지 등으로
형질을 바꿔 땅값 상승을 노리는 투자자가 늘고 있다"고 말했다.

■유의점
서울과 수도권 일대 임야 중에는 개발제한구역이나 군사시설보호구역으로 묶인 곳이 적지
않다. 또 등기부상 개인명의로 돼있어도 실소유자가 문중일 경우 소유권이전등기에 문제가
생길 수 있다. 다른 부동산 매입과 마찬가지로 임야 매입 때도 반드시 현장답사를 거쳐야
한다. 상수원보호구역으로 지정된 땅은 형질 변경에 제약이 많아 투자시 주의가 요망된다.
해당 지차체에서 ''토지이용계획 확인원''을 떼보고 수질보전 지역인지를 체크해야 한다.
임야라도 보전임지는 형질변경하기가 까다롭다.

이밖에 △나무조밀도 50%이상 △경사도 20도 이상 △천연기념물로 지정 되거나 희귀한 나
무가 있을 때는 허가를 받을 수 없다고 봐야한다.

자료제공: 매일경제2001/02/02