주5일근무제 시행이 임박해지면서 부동산시장도 지각변동이 예상된다. 부동산업계에 따르면 전원주택 및 펜션, 수도권 외곽지역의 아파트는 물론 휴양·레저형 부동산에 대한 투자가 늘어날 것으로 분석되고 있다.

이러한 분위기에 힘입어 최근 강원도를 비롯해 제주, 충청도 등 비수도권 지역의 부동산시장이 들썩이고 있다. 수도권지역은 대부분의 지역이 투기지역으로 묶여 있어 새로운 투자처를 찾는 수요가 늘어나면서 부동산 경기의 확산도 이뤄지고 있다.

특히 전원주택이나 펜션 등을 지으려는 수요가 많아져 농지 및 토지시장이 활기를 띠고 있지만 여러가지 검증해야 할 사항과 절차, 허점 등이 도사리고 있다. 때문에 투자에 나설 때에는 상당한 주의와 분석이 요구된다. 주5일근무시대에 가장 각광받을 것으로 예상되는 펜션 및 전원주택을 마련해야하는데 있어 주목해야할 부분이 국토이용계획의 변경이다. 이 부분에 대해 자세히 알아본다.

◇ 땅 구입이 가장 중요=펜션이나 전원주택 투자는 다른 사람 따라하기 식은 매우 곤란하다. 가장 중요한 부분이 땅 구입이다. 지난해까지는 일반적인 준농림지로 지목이 돼 있는 땅을 구입해 전용한 다음 건축을 하면 됐다. 그러나 올해부터는 국토이용계획의 변경으로 준농림지가 없어지고 현재 대부분의 지방자치단체들이 토지이용계획을 새롭게 수립하고 있다. 준농림지역이 없어지면서 곳곳에서 혼돈을 낳고 있다. 현재의 도시, 준도시, 농림, 준농림, 자연환경보전지역의 5개 용도지역 중 난개발의 표적이 됐던 준도시지역과 준농림지역이 없어지고 관리지역을 새로 묶어 도시, 관리, 농림, 자연환경보존지역의 4개 용도지역으로 축소, 조정됐다.

그러나 여기서 문제가 되는 것은 준농림지역에서 관리지역으로 편입된 지역은 생산관리, 보전관리, 계획관리지역으로 세분화된다. 도시민이 건축을 할 수 있는 땅은 관리지역중에서도 계획관리 지역이라야 한다. 대부분의 지자체가 아직까지 이러한 관리체계를 확정하지 못한 곳이 많은데 이때문에 낭패를 볼 가능성이 높다.

또한 나중에 전원주택이나 펜션을 건축하기 위해 장기적인 투자 목적으로 구입해 두는 경우 생산관리지역이나 보전관리지역으로 묶일때는 투자 손실이 클 수 도 있다. 현재 준농림지역으로 되어 있다고 해도 나중에 계획관리지역으로 된다는 보장이 없다. 이 때문에 계획관리지역으로 지정될 가능성이 높은 곳을 선택해야 한다.

계획관리지역이 될 가능성이 높은 곳은 개발압력이 높은 곳이 될 것이라는게 전문가들의 분석이다. 개발수요가 많은 수도권과 시·군지역 및 광역시와 인접한 시·군은 3년 이내인 2005년까지, 그밖의 시·군은 5년 이내인 2007년까지 도시계획을 새로 수립해야하므로 장기적인 계획을 가지고 투자를 하는 것이 바람직하다. 앞으로 3∼5년은 투자에 신중할 시기라는 점을 인식할 필요가 있다.

그전에 건축을 하고자 한다면 반드시 건축허가가 가능한지를 시·군에 문의 한 다음 진행하는 것이 바람직하다.

오케이시골닷컴의 김경래사장은 “요즘 농지 구입이 늘고 있는데 이는 바로 펜션 및 전원주택 수요 증가로 해석된다”며 “많은 사람들이 국토이용계획체계의 변경을 모른 채 묻지마 투자를 하는 경우가 많다”고 말했다. 그는 “사전에 면밀한 분석을 해서 계획관리지역으로 변경될 가능성이 있는 토지를 구입해야 손실을 입지 않는다”고 덧붙였다.

이규성기자