Ⅱ. 입지조건
1. 지역 및 부지선정
관광지 주변이나 경관 좋은 곳이면 좋겠지만 이런 곳은 이미 땅값이 비싸기 때문에 비용이 많이 소요된다.
그러므로 관광지 주변보다 자연을 이용한 테마를 쉽게 만들 수 있는 곳이라면 좋다.

펜션을 찾는 목적은 다양 하겠지만 한 가지 공통점은 이용자들이 민박이나 콘도에서 느끼지 못한 색다른 체험이나 경험을 원한다.
펜션은 지역도 중요하지만 테마가 무엇보다 중요하다는 이야기다

2. 지목에 의한 부지선정 기준
가. 농지일 경우
땅이 있다고 아무 곳에나 집을 지을 수 있는 것이 아니다.
지목이 대지로 되어 있는 땅은 언제고 집을 지을 수 있다.

그 외의 지목에는 일정한 비용을 지급하고 농지전용, 형질변경 등 땅을 대지로 만드는 절차를 거쳐야 한다.
농지에 집을 짓기 위해 대지로 변경하는 절차를 농지전용이라 하는데 절차는 쉽지 않다.

농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있게 되어 있고 또 소유권을 이전하는 당해연도에는 전용허가가 나지 않는다. 당해연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지소유자로부터 토지사용 승낙서를 받아 전용허가를 받은 뒤 소유권 이전을 하는 방법이 있다. 토지사용 승낙서를 받아 전용하가를 신청하면 소유권 이전이 가능하기 때문이다.

농지 전용허가를 받을 때는 본인이 하는 경우 보다 설계사무소에 의뢰를 하는 것이 좋다.

1) 농업 진흥구역에서 허용되는 행위 및 시설
①농업생산 또는 농지개량과 관련된 토지이용 행위
②농수산물의 가공처리 시설 및 농수산업 관련시설
③농업인이 공동으로 운영하고 사용하는 시설
④농업인 주택과 농업, 축산업용 시설

2) 농업 진흥지역 밖의 농지에서 제한된 시설
①대기환경 보전에 의한 대기오염 배출 시설
②수질환경 보전에 의한 폐수 배출 시설
③농업의 진흥이나 보전을 저해할 우려가 있는 다음의 시설
ㆍ그 부지를 전용하고자 하는 농지의 면적이 7,500㎡을 초과하는 공동주택 중 기숙사
ㆍ그 부지를 전용하고자 하는 농지의 면적이 15,000㎡을 초과하는 기숙사를 제외한 공동주택
ㆍ위락시설
ㆍ그 부지를 전용하고자 하는 농지의 면적이 500㎡을 초과하는 1종 근린 생 활 시설 중 휴게음식점, 2종 그린생활 시설 중 일반음식점, 휴게음식점, 일반 숙박시설
ㆍ그 부지를 전용하고자 하는 농지의 면적이 1,000㎡을 초과하는 단독주택
ㆍ그 부지를 전용하고자 하는 농지의 면적이 30,000㎡을 초과하는 판매 시 설, 공장, 창고시설, 농어촌 정비에 의한 관광 농원사업시설

나. 임야일 경우
전원주택을 지을 때 임야를 구입해 형질변경을 받아 짓는 것이 농지전용을 받는 것 보다 수월하다. 임야는 가격도 싸고 농지보다 규제가 까다롭지 않지만 보통 그 규모가 몇 만평씩으로 덩치가 크다.

그러다 보니 대규모로 전원주택단지 개발을 하는 경우에는 적당하지만 일반인들에게는 무리함이 있다.
개인이 펜션 한 채를 짓기에 적당한 작은 평수의 임야를 찾기는 힘들다.

1)농림지역
농지법에 의한 농업 진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지 등으로써 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역이다.

2)관리지역
관리지역은 폐지된 국토이용관리법상의 준도시와 준 농림지역을 폐지하고 지정된 지역으로 도시지역의 인구와 산업을 수용하기위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥. 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경 보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역을 말 한다.