우선은 부지가 대지인지 무허가 건물이 아닌지를 확인해야 합니다. 농가주택들 중에는 대지가 아닌 농지에 지어져 있는 경우가 많이 있습니다. 또 무허가 건물인 경우도 있습니다. 그러므로 농가주택을 구입할 때 집이 있다하여 그 부지가 당연히 대지일 것이라 생각하여 덜렁 사버리면 곤란한 경우를 당하게 됩니다.

▲ 등기가 됐는지 확인해야 합니다. 구입하기 전에 토지대장과 건물등기부 등본을 꼭 확인해 보아야 합니다. 특히 등기가 되어 있는 집인지를 짚고 넘어가야 하는데 과거에는 매매계약서만 있으면 명의변경을 해 주어 등기가 안된 채 명의가 바뀐 집들도 많습니다. 이들 주택은 95년에 건축물 관리대장에 나타나 있는 소유주가 보존등기를 하도록 했고 97년에는 양도소득세 신고서를 첨부해야 등기를 해주었습니다. 이런 사실을 모르고 등기가 안된 주택을 구입하였을 경우 과거 매매 사실을 모두 찾아내 양도신고를 한 후 등기를 해야 하므로 문제가 생깁니다.

▲ 도로가 있는지 확인해야 합니다. 농촌에 있는 빈집들 중에는 현장에는 실제로 이용되는 도로는 있지만 지적도상에 도로가 없는 주택도 많습니다. 지적도상 도로가 없는 주택의 경우 실제로 사용되는 도로는 사유지가 일반적입니다. 이런 농가주택은 가격이 저렴하나 건물을 신축할 때 도로부분에 대한 토지의 사용승낙서를 첨부해야 하는 문제점이 있고 또 구입하고자 하면 그 비용도 터무니없이 많이 요구해 낭패를 볼 수도 있습니다.

▲ 지상권을 확인해야 합니다. 지상권에 대한 확인도 필수입니다. 다시 말해 땅주인과 건물주인이 같은 사람인지를 확인해 보아야 합니다. 땅주인과 건물주인이 다른 농가주택들도 있는데 이럴 경우 땅을 구입했어도 건물에 대한 권리를 주장할 수 없으므로 건물을 다시 사야 합니다. 그러다 보면 골치 아픈 일이 생길 수 있다. 허물어지는 집이라도 지상권을 주장하여 터무니 없이 많은 돈을 요구하는 경우는 많습니다. 보통의 농가주택은 낡고 오래되었기 때문에 재산가치가 없는 것으로 봅니다. 그래서 건물 값은 빼고 토지 값만으로 계약을 하는 것이 일반적입니다. 그러나 지상권이 있을 때는 집에 대한 가격도 쳐주어야 합니다.

▲ 개조하여 살기를 원한다면 골조를 확인해야 합니다. 개조하여 살겠다는 생각으로 농가주택을 구입한다면 내부 골조를 잘 살펴보아야 합니다. 내부의 기둥이나 서까래 등 골조가 튼튼해야 개조하는데 문제가 없습니다.

▲ 농지가 딸려 있으면 주의해야 합니다. 농가주택은 텃밭이 딸려 있는 경우가 많고 이들 텃밭과 같이 매매하는 경우도 흔합니다. 만약 텃밭의 평수가 303평이 안되면 사더라도 소유권이전이 안되므로 주의해야 합니다. 외지인에게 농지는 303평 이상이라야 이전등기가 가능합니다. 또 농가의 대지 평수가 151평을 초과하는 경우 토지거래허가구역에서는 반드시 허가를 받아야 한다는 점도 명심해야 합니다.

▲ 흉가였는지를 확인해 보는 것이 좋습니다. 오랜 기간 비어있는 집 중에는 사연이 많은 것들도 있습니다. 그러므로 농가주택을 구입하기 전에 주변 사람들로부터 그 집의 내력에 대해 들어보는 것이 좋습니다. 전에 살던 사람이 패가망신해 떠난 집이라든가 아니면 나쁜 소문이 도는 흉가라면 살면서 신경 쓰일 것입니다. 이런 집은 피하는 것이 좋습니다.