오는 3월부터 ▲주택거래신고제 시행 ▲투기과열지구 내 무주택 75% 우선공급 ▲주상복합아파트 분양권 전매금지 등의 부동산 규제책이 시작됨에 따라 주택시장에는 큰 변화의 바람이 일 전망이다.

제도와 정책의 변화는 부동산시장의 패턴이 달라진다는 것이고, 이는 투자역시 과거와는 다른 양상으로 접근해야 한다는 것을 뜻한다. 무주택자의 경우 더 많은 기회가 주어지는 만큼 서울과 경기도내 유망 택지지구 중 어느쪽을 선택할 지에 대한 정확한 시장 분석을 해야 한다는 것이다.

또 투기과열지구 내 주상복합아파트의 전매가 금지되는 만큼 청약도 신중해야 한다. 당첨 후 1순위 자격이 5년간 없어지기 때문이다.


◇주택거래신고제 시행 = 3월30일부터 건설교통부 장관이 지정하는 지역 중 전용면적 18평 이상 아파트와 전용면적 45평 이상 연립주택은 주택거래 사항을 해당 관청에 신고해야 한다.

신고지역은 투기지역 가운데 집값이 월간 1.5% 넘게 오르거나 3개월간 3% 이상 계속 상승한 경우 건교부장관이 지정한다. 신고지역으로 지정되면 거래 당사자는 인적사항과 거래일자, 실거래가액, 주택구입자금 조달계획 등을 적어 15일 안에 관할 구청에 신고한다.

거래내역을 1년 이상 신고하지 않을 경우 취득세의 5배까지 과태료를 물게 되고 또 신고를 늦춘 경우도 지연 시기에 따라 1~4배까지 과태료를 낸다. 또 허위신고 후 적발될 경우 실거래가격과 신고가격의 차액에 따라 취득세의 최고 5배의 과태료를 내야 한다.


◇주상복합 규제 강화 = 3월30일부터는 20가구 이상 주상복합아파트는 청약통장 가입자를 대상으로 분양해야 하고 투기과열지구 내 20가구 이상 분양권은 전매가 금지된다.

또 토지의 소유권을 확보하고 분양보증을 받아야만 분양할 수 있다. 특히 주택법의 적용을 받기 때문에 투기과열지구에서는 5년 이내 주택에 당첨된 사실이 있거나 2주택 이상을 가진 사람은 청약1순위 자격이 박탈된다.

청약1순위 통장이 있더라도 1순위로는 청약할 수 없게 된다. 투기과열지구 내 20가구 이상 단지라 하더라도 다음달 30일 이전 입주자모집공고 승인을 신청한 단지는 1회에 한해 분양권을 전매할 수 있다.


◇무주택 우선공급물량 확대 = 투기과열지구 내 아파트 중 전용25.7평 이하 분양물량 75%는 무주택우선공급을 해야 한다. 서울은 다음 달 초 청약을 받는 2차 동시분양부터 적용된다.

무주택 우선공급 대상자는 최근 5년 이내 당첨 사실이 없는 청약통장 1순위자 가운데 만 35살 이상, 5년 이상 무주택 요건을 갖춘 세대주에게 주어진다.

◇모기지론 시행 = 주택을 담보로 주택저당증권을 발행, 장기주택자금을 대출하는 제도인 모기제도가 다음달 중순 시행된다. 대출금은 최고 2억원, 집값의 70%까지로 제한할 예정이다.

기존 주택담보대출이 변동금리를 적용, 3∼5년 이후 원금을 갚아야 하는 반면 모기지론은 10~20년에 걸쳐 원리금을 나눠 갚는 방식이다. 고정금리가 적용되고 금리는 7% 안팎에서 결정될 전망이다.

근로소득자는 대출 만기를 15년 이상 약정할 경우 연간 1,000만원까지 소득공제를 받을 수 있다. 시행 초기에는 대출 신청자격이 무주택자 또는 1가구 1주택자로 한정한다.


◇플러스옵션제 적용 = 서울2차 동시분양부터 가전제품과 가구를 분양가 산정에서 빼고 입주자가 원할 경우에만 따로 계약하는 플러스옵션제가 처음으로 시행된다.

다만 모델하우스내에는 TV 등의 가전제품을 전시할 수는 있도록 했다. 또 플러스옵션제도는 제도 시행 이후 사업승인을 신청한 단지부터 적용하기 때문에 이미 사업승인을 받아 놓은 단지는 설계를 변경할 필요 없이 종전 규정대로 사업을 추진할 수 있다.

<서울경제신문>