농지(전답)에 주택을 짓기위해서는 여러 가지 절차가 선행되어야 합니다.그러나 그 절차가 간단한 것이 아니어서 관련된
사항에 대한 사전지식이 없을 경우는 시간과 비용상의 낭패를 보는 경우가 실제로 허다합니다. 이런 시행착오를
줄이시기를 바라는 마음에서 전반적인 절차를 적어봅니다. 미약하지만 도움이 되시길 바랍니다.

1. 농지전용신청허가
우선 농지전용허가가 선행되어야 합니다. 농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있게 되어 있습니다. 주의하실
점은 소유권을 이전하는 당해연도에는 전용허가가 나지 않기 때문에 당해연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에
토지사용승락서을 받아서 전용허가을 받는 뒤 소유권 이전을 해야 합니다. (물론 당해연도 이후에 집을 지을 예정이라면
이런 번거로운 절차를 생략할 수도 있습니다.)

 땅주인과 매매계약을 체결하고 토지사용승락서를 받으면 자신의 땅이 아니라도 농지전용신청을 할 수 있게 됩니다. (토지사용승락서를 받으려면 일반적으로 땅값의 70% 정도는 지불해야하며 토지 소유주의 인감이 첨부되어야 합니다.)

 농지전용허가를 위해서는 소유권 이전등기나 토지사용승락서를 받은 후, 농지전용신청을 위한 구비서류(등기부등본,
지적도, 토지대장, 토지이용계획 확인원, 피해방지 계획서 등)를 농지소재지 관할 읍면 농지관리위원회에 제출하면 됩니다.

 이렇게 제출된 서류는 일주일에서 보름사이에 열리는 소위원회에서 다음과 같은 사항들을 심사한 후, 위원들의 과반수
이상이 찬성하면 7일 이내에 허가 여부를 시장 군수에게 송부하게 됩니다.

- 집을 지을 수 있는지
- 전용면적은 적당한지
- 인근농지에 미치는 영향은 없는지
- 지역주민의 의견은 어떤 지 등
이를 송부받은 시장 군수는 15일 내에 허가를 결정하게 됩니다.

2. 대체농지조성비와 농지전용부담금
 전용허가가 나오면 대체농지조성비와 농지전용부담금을 납부해야 합니다. (참고로 기본적인 취지를 설명하면, 대체농지조성비의 경우는 농지를 대지로 전용하게 되면 그만큼 농지가 줄어 들게 되어, 줄어든 만큼의 농지를 새로 조성해야 하는데 여기에 필요한 재원을 확보하기 위해 부과하는 것이며, 농지의 전용부담금은 농지를 전용함으로서 생기는 이익의 일부를 징수하여 농어촌구조개선사업의 재원으로 사용하기 위해 부과하는 것입니다.)

대체조성비는 전과 답이 분리되어 부과되었으나 1999년 2월부터는 경지정리가 안된 전, 답은 ㎡당 4,500원(평당14,876원) 임야는 ㎡당 889원(평당2,939원)으로 변경되었습니다.

부과액한도는 전용농지 공지지가 총액의 20%로 정해져 있으며 농어촌진흥공사로부터 납부통지서를 받아 납부하면 됩니다. 60일 범위 내에 1회에 한해여 연장이 가능하며 기간내에 납부를 하지 않으면 전용허가가 취소됩니다. (부지면적 200평 한도내에서 농가주택을 짖기위한 농지전용은 전용부담금 전액이 면제됩니다.)

3. 벌칙 및 제한 사항
- 전용허가 취소 및 농지처분명령 : 전용허가 이후 허가일로부터 2년 이내에 건축에 착공하지 않거나, 착공 후 1년 이내에 공사를 완료하지 않을 경우
- 이행강제명령 및 이행강제금 : 농지처분명령을 받고 일년 이내에 처분하지 않으면 다시 강제명령이 내려지며, 계속 일정을 넘겨 처분하지 않으면 이행강제금이 부과됨
- 용도변경의 제한 : 농지전용을 통해 조성한 대지는 농지전용 완료일로부터 8년까지는 용도변경이 제한됨. (만약 용도를 변경하려면 해당 시장 및 군수의 하가를 받아야 함) 불법으로 주택 이외의 용도로 변경할 경우 전용허가가 취소되고 5년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금형이 부과됨.